כמה כסף אפשר לקבל כנגד הדירה, ואיך השמאות קובעת את זה?

״כמה אני יכול לקבל כנגד הדירה?״ היא השאלה הראשונה שנשאלת כמעט בכל שיחה, ובצדק. אבל התשובה לא מתחילה מהסכום שאתם צריכים, היא מתחילה משאלה אחרת לגמרי: כמה הנכס שווה, ולפי מי.

השמאות היא השלב שבו השאלה הזאת מקבלת מספר. היא מכתיבה את גובה המימון האפשרי, ולעיתים גם משנה את מבנה העסקה כולה. כדאי להבין איך היא עובדת לפני שמגישים בקשה.

מה בודק השמאי כשמעריכים דירה למימון?

שמאי מקרקעין בוחן את הנכס עצמו ואת הסביבה שלו. מצב פיזי, שטח רשום מול שטח בפועל, קומה, מעלית, חניה, מחסן, כיווני אוויר, וגם את המצב התכנוני והרישומי: מה רשום בטאבו, האם יש חריגות בנייה, והאם התוספות שנבנו מאושרות.

לצד זה נבחנות עסקאות שנעשו בסביבה בתקופה האחרונה. השילוב בין הנתונים של הנכס לבין מה שקרה בשוק בפועל הוא מה שמייצר את הערכת השווי.

שני דברים מפתיעים בעלי דירות: מרפסת שנסגרה בלי היתר או חדר שנוסף על הגג עלולים להוריד מהשווי במקום להעלות אותו, כי הם יוצרים סיכון רישומי. ודירה מטופחת פנימית בבניין מוזנח נשפטת גם לפי הבניין.

למה השווי בשמאות שונה לפעמים ממחיר השוק?

מודעות באתרי נדל״ן משקפות מחירי דרישה, לא מחירי עסקאות. שמאי מסתמך על מה שנסגר בפועל, ובשוק שמתקרר הפער בין השניים יכול להיות משמעותי.

יש גם הבדל שנובע מהתכלית. שמאות שנעשית לצורך מימון היא זהירה במהותה, כי היא צריכה להחזיק גם בתרחיש שבו הנכס יימכר בלוח זמנים לא אידיאלי. לכן היא לרוב לא תהיה המספר הגבוה ביותר ששמעתם על דירה כמו שלכם.

איך נקבע הסכום שאפשר לקבל כנגד הנכס?

הבסיס הוא שיעור מימון, כלומר אחוז מתוך שווי הנכס שנקבע בשמאות. השיעור המדויק אינו אחיד, והוא נקבע לפי סוג הנכס, מצבו, מיקומו, מטרת המימון והתמונה הפיננסית של הלווה.

מכאן נובעת נקודה שכדאי להפנים: הסכום שתקבלו נגזר מהשווי המוערך ולא מהסכום שאתם צריכים. אם השמאות חוזרת נמוך ממה שציפיתם, זה משפיע ישירות על העסקה, ולכן עדיף לבנות אותה עם מרווח ולא על הקצה.

מה קורה כשכבר רשומה משכנתא על הנכס?

זה המצב הנפוץ. כשעל הדירה רשומה משכנתא בנקאית שטרם נפרעה, החוב הקיים מקוזז מהחישוב, והמימון החדש מתייחס למה שנותר.

לפעמים הפתרון הוא סילוק החוב הקיים ומיחזור של הכול תחת בטוחה אחת, ולפעמים מדובר בהסדרה מול הגורם הקיים. הבחירה תלויה בגובה החוב, בתנאיו ובמה שאתם רוצים להשיג. הרחבנו על המנגנון הזה בכתבה על הלוואה לכל מטרה כנגד שיעבוד דירה.

מה משפיע על הסכום מעבר לשווי הנכס?

שווי הנכס קובע את התקרה, אבל לא לבדו. יכולת ההחזר החודשית נבדקת בנפרד, כי גם כשיש בטוחה טובה, מימון שאי אפשר לעמוד בו אינו פתרון לאף אחד מהצדדים.

נבדקים גם מטרת המימון ולוח הזמנים. עסקה עם תאריך יעד ברור, כמו השלמת רכישה או סילוק חוב קיים, נראית אחרת מבקשה כללית ללא ייעוד. וכשמדובר בנכס שאינו דירת מגורים סטנדרטית, כמו נכס מסחרי או נכס עם רישום מורכב, הבדיקה מעמיקה יותר. אנחנו מרחיבים על כך בעמוד משכנתא כנגד נכס קיים.

איך מתכוננים לביקור השמאי?

אין כאן טריקים, ויש כמה דברים פרקטיים שעוזרים. נסח טאבו עדכני, היתרי בנייה ותוכניות אם יש, אישור על תוספות שנבנו, ופרטים על שיפוצים מהותיים שנעשו בשנים האחרונות.

כדאי גם לומר לשמאי מראש על דברים שאינם נראים לעין, כמו חניה שצמודה לדירה ורשומה בנפרד, או זכויות בנייה שלא נוצלו. מידע כזה יכול להשפיע על ההערכה, והוא לא תמיד עולה מסיור בדירה.

שאלות נפוצות על שמאות ומימון כנגד נכס

כמה זמן לוקחת שמאות?

בדרך כלל מדובר בימים ספורים מרגע התיאום ועד קבלת חוות הדעת, בהתאם לזמינות השמאי ולסוג הנכס. אצלנו החתימה על ההסכם מתבצעת בדרך כלל עד שלושה ימים מקבלת השמאות, בכפוף להשלמת התהליך הנדרש.

אפשר להשתמש בשמאות שכבר יש לי?

תלוי במי הזמין אותה, מתי, ולאיזו תכלית. שמאות ישנה או כזו שנערכה עבור גורם אחר לא תמיד מתקבלת, וכדאי לברר את זה בשיחה הראשונה כדי לא לשלם פעמיים.

מה קורה אם השמאות נמוכה ממה שציפיתי?

יש כמה כיוונים: להקטין את סכום המימון המבוקש, להוסיף הון עצמי, לבחון בטוחה נוספת, או לבדוק אם יש טעות עובדתית בחוות הדעת שמצדיקה פנייה חוזרת. הכיוון הנכון תלוי בעסקה עצמה.

אפשר לקבל אינדיקציה לפני השמאות?

כן. אפשר לקבל הערכה ראשונית על בסיס הנתונים שתמסרו, ואצלנו ניתן אישור עקרוני תוך 24 שעות. השמאות היא זו שהופכת את ההערכה לסכום מחייב.

רוצים לדעת כמה אפשר לקבל כנגד הנכס שלכם?

השאירו פרטים עם כמה נתונים בסיסיים על הנכס ועל מטרת המימון, ונחזור אליכם עם תמונה ראשונית. פמה משכנתאות מלווה עסקאות מגובות נכס למעלה משלושים שנה, ומטפלת ברישום הבטוחות בעצמה.