רישום משכנתא: איפה נרשמת הבטוחה, ולמה זה משפיע על מועד העברת הכסף?

רישום משכנתא מעגן את הזכות של הגוף המממן בנכס, ומקום הרישום תלוי במקום שבו רשומות הזכויות. כשהן רשומות בפנקסי המקרקעין, המשכנתא נרשמת בלשכת רישום המקרקעין, הטאבו. כשהנכס מנוהל ברשות מקרקעי ישראל ואינו רשום בטאבו או בחברה משכנת, רמ״י מנפיקה "כתב התחייבות לרישום משכנתא".

הרישום קובע גם מתי הכסף עובר. אצלנו הביצוע נעשה בתוך שבוע מהחתימה, בכפוף לרישום, ואת רישום הבטוחות אנחנו מבצעים בעצמנו.

איך עובד רישום משכנתא בטאבו?

הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במשרד המשפטים מפעילה שירות לרישום משכנתא על זכות שרשומה בפנקסי המקרקעין. יש שתי דרכים להגיש: הגשה מקוונת, שמיועדת לעורכי דין בעלי כרטיס חכם, והגשה ידנית בלשכות או בדואר. לאימות שטרי משכנתא בלשכה מזמינים תור מראש.

לפני הכול כדאי להוציא נסח רישום עדכני. הוא מראה מי רשום כבעל הזכויות ומה כבר רשום על הנכס. אם יש עליו משכנתא קודמת, היא חלק מהתכנון, וכתבנו על כך בכתבה על משכנתא כנגד נכס קיים.

מה זה התחייבות לרישום משכנתא ברמ״י?

בנכס שמנוהל ברשות מקרקעי ישראל, ואינו רשום בטאבו או בחברה משכנת או קבלנית, רמ״י מנפיקה כתב התחייבות לרישום משכנתא. לפי דף השירות של רמ״י, היא מתחייבת לא לרשום את הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין אלא אם תירשם באותו מעמד גם המשכנתא לטובת הגורם המלווה, ולא לאשר העברת זכויות בנכס בלי הסכמתו.

את הבקשה מגישים באזור האישי "רמ״י שלי", אחרי הזדהות במערכת ההזדהות הלאומית. היא מיועדת לבעל הזכויות או לנציג עם ייפוי כוח כדין, ובתנאי שבידיהם מכתב הפנייה מטעם הגורם המלווה. כל בעלי הזכויות בנכס חותמים על הבקשה, כל אחד דרך האזור האישי שלו. הכתב עצמו נחתם בחתימה אלקטרונית מאושרת, ועותק מודפס שלו לא נחשב נוסח רשמי.

כשיש כמה בעלים, למשל אחים שירשו יחד דירה, כל אחד מהם צריך להזדהות ולחתום בנפרד. כדאי לתאם את זה מראש, ופירטנו מה עוד חשוב בעסקאות כאלה בכתבה על עסקאות נדל״ן בתוך המשפחה.

רישום משכנתא כשהדירה עוד לא רשומה על שמכם: מה משתנה?

בטאבו יש מסלול נפרד של "רישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתה". בהערה כזאת נרשמת ההתחייבות לרשום משכנתא, והמשכנתא עצמה נרשמת בהמשך.

סעיף 7 בהוראת ניהול בנקאי תקין 451 של המפקח על הבנקים עוסק במה שבנק צריך לעשות "לפני העברת כספי ההלוואה למוכר ברכישה מיד ראשונה". לפי סעיף 7(א), "כאשר תאגיד בנקאי מממן את המוכר בדרך כלשהי (כגון בהלוואה או בערבות), עליו לוודא כי הלווה קיבל ממוכר הדירה בטוחות כנדרש על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה – 1974". לפי סעיף 7(ב), "אם אין קשר עסקי בין התאגיד הבנקאי לבין מוכר הדירה כאמור בסעיף קטן (א), יודיע התאגיד הבנקאי ללווה על קיום חוק המכר (דירות) ועל המתחייב מכך מטעם המוכר".

בטופס הבקשה שלנו זו אחת השאלות הראשונות: האם הנכס חדש מקבלן או יד שנייה.

למה רישום משכנתא משפיע על מועד העברת הכסף?

אצלנו התהליך מוגדר בשלבים: אישור עקרוני עד 24 שעות, חתימה על ההסכם עד 3 ימים מקבלת השמאות, וביצוע בתוך שבוע מהחתימה, בכפוף לרישום. השלב האחרון הוא זה שמחכה לרישום.

בבנקים, סעיף 6 בהוראה 451 קובע מה צריך לעשות "תאגיד בנקאי, שעל פי הוראה בכתב שקיבל מהלווה מעביר את כספי ההלוואה למוכר". לפי סעיף 6(א), בנק כזה "יבצע את ההלוואה על פי המועד הנקוב בחוזה בין הלווה לבין המוכר, אלא אם כן התאגיד הבנקאי והלווה הסכימו בכתב על מועד אחר". סעיף 6(ב) מוסיף שהוא "יודיע ללווה את מועד ביצוע התשלום למוכר ויצרף להודעתו העתק של מסמך המאשר את תשלום כספי ההלוואה למוכר".

לכן שווה לבדוק את מועדי התשלום בחוזה הרכישה מול סוג הרישום שהנכס דורש, עוד לפני החתימה על החוזה.

כמה עולה רישום משכנתא, ומי מטפל בו?

הרישום כרוך באגרות ובעבודה מול הלשכות, ובטאבו ההגשה המקוונת נעשית בידי עורכי דין. פירטנו את העלויות האלה בכתבה כמה עולה משכנתא חוץ בנקאית מעבר לריבית. בפמה אנחנו מנהלים ורושמים את הבטוחות בעצמנו.

אחרי רישום המשכנתא: איך יודעים על כל פעולה בנכס?

הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מפעילה את טאבו-נט, שירות ללא עלות שבו בעלי זכויות בנכסים הרשומים בפנקסי המקרקעין מקבלים התראה למייל או לנייד על כל פעולת רישום בנכס. בדף השירות מובאות שתי דוגמאות: העברת בעלות על בסיס צו ירושה מזויף, ורישום הערת אזהרה על בסיס ייפוי כוח מזויף.

ההתראה אינה עוצרת את הרישום. היא מאפשרת לפנות מיד ללשכת הרישום אם לא אתם ביצעתם את הפעולה. ההרשמה המקוונת מיועדת לבעלי זכות שרשומים לפי תעודת זהות ישראלית, ונרשמים לכל נכס בנפרד.

שאלות נפוצות על רישום משכנתא

מי צריך לחתום על רישום משכנתא?

בנכס שמנוהל ברמ״י, כל בעלי הזכויות חותמים על הבקשה לכתב ההתחייבות, כל אחד דרך האזור האישי שלו. בטאבו, שטרי המשכנתא מאומתים בלשכה בתור שנקבע מראש, או מוגשים באופן מקוון בידי עורך דין.

מה ההבדל בין רישום משכנתא להערת אזהרה?

ברישום משכנתא נרשם השעבוד עצמו. בהערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא נרשמת ההתחייבות לרשום אותו בהמשך, וזה אחד מסוגי הערות האזהרה שהלשכות מטפלות בהם.

מה קורה לרישום כשהמשכנתא נפרעת?

במשכנתא מבנק, סעיף 15ג(ב) בהוראה 451 קובע: "לאחר ביצוע פירעון מלא של ההלוואה, ימסור התאגיד הבנקאי ללווה, תוך חמישה ימי עסקים, אישור סילוק בו ייכתב כי הלווה פרע את מלוא ההלוואה, וכי אין לתאגיד הבנקאי אינטרס בנכס המשועבד, ככל שכך המצב, וכי התאגיד הבנקאי מחויב לבטל את השעבודים בגין ההלוואה תוך פרקי הזמן המפורטים בסעיף 9א לחוק הבנקאות (שירות ללקוח), התשמ״א-1981".

רוצים שנטפל ברישום המשכנתא בשבילכם?

בפמה משכנתאות יש לנו למעלה משלושים שנות ניסיון במתן הלוואות. השאירו פרטים, ונציג יחזור אליכם כדי לבדוק את הנכס ואת סוג הרישום שהוא דורש.