מחזור משכנתא בין הבנק לגוף חוץ בנקאי: מה הבנק חייב למסור לכם, וכמה עולה הפירעון המוקדם?

מחזור משכנתא הוא פירעון של המשכנתא הקיימת באמצעות הלוואה חדשה, כדי לשנות את התנאים שלה. אצלנו בפמה הוא עובד בשני כיוונים: אפשר להעביר אלינו משכנתא מגוף מימון אחר, ואת המשכנתא שלקחתם מאיתנו אפשר למחזר לבנק במהלך התקופה.

בשני הכיוונים, הצד שהכללים שלו כתובים בפירוט הוא הבנק. הכללים האלה מופיעים בהוראת ניהול בנקאי תקין 451 של המפקח על הבנקים, "נהלים למתן הלוואות לדיור", ובצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס״ב-2002. את הסעיפים שנוגעים למחזור הבאנו בהמשך כלשונם.

מה הבנק חייב להציג לפני מחזור משכנתא?

סעיף 15א בהוראה, שכותרתו "מסירת מידע לשם בחינת כדאיות פירעון מוקדם", קובע בסעיף קטן (א): "התאגיד הבנקאי יציג ביישום האינטרנטי שהוא מציע ללקוחותיו מידע עדכני אודות ההלוואה אשר יכלול, לכל הפחות, את הפרטים הבאים לכל מסלול של ההלוואה". ברשימה מופיעים, בין השאר, "היתרה לסילוק לפי מרכיביה השונים (קרן, הצמדה, ריבית)", "שיטת פירעון ההלוואה", "סוג ריבית (קבועה, משתנה)", "שיעור הריבית המתואמת (באחוזים)", "סכום עמלות הפירעון המוקדם הנכונות לעת בקשת הלווה" ו"שיעור הריבית לצרכי השוואה".

לגבי שיעור הריבית לצרכי השוואה, סעיף 15א(א)(16) קובע: "בסמוך לנתון יוצג ההסבר הבא ללקוח: נתון זה הינו לצרכי השוואה, ככל שהינך שוקל למחזר את ההלוואה על ידי לקיחת הלוואה אחרת. ככל ש'שיעור הריבית לצרכי השוואה' גבוה מ'שיעור הריבית הכוללת החזויה' המופיע באישור העקרוני של ההלוואה החדשה, אזי קיימת כדאיות כלכלית לביצוע המחזור."

סעיף 15א(ג) מוסיף: "ביקש לקוח, שאינו מקבל מידע אודות חשבונו מהתאגיד הבנקאי ביישום האינטרנטי את המידע…, ימסור לו התאגיד הבנקאי את המידע בכתב. התאגיד הבנקאי יאפשר ללקוח זה לקבל את המידע עד פעמיים בשנה קלנדרית, ללא גביית עמלה מהלקוח בגין מסירת המידע."

בהצעה של גוף חוץ בנקאי, הנתון המקביל הוא שיעור העלות הממשית של האשראי, שחוק אשראי הוגן מחייב לפרט בחוזה. זה המספר שכדאי להעמיד מול הנתון מהבנק.

איך עובר מחזור משכנתא מהבנק לגוף חוץ בנקאי?

סעיף 15ב בהוראה קובע: "…ימסור התאגיד הבנקאי ללווה, המבקש לבצע פירעון מוקדם, את הפרטים הבאים בכתב: (א) פירוט יתרת ההלוואה לפי מרכיביה השונים… (ב) אישור על כך שלאחר פירעון מלא של ההלוואה, יסיר התאגיד הבנקאי את השעבוד המוטל על הנכס ששועבד לו כבטוחה להלוואה והכל על פי נוסח מכתב הכוונות שבתוספת השלישית."

סעיף קטן (ג) עוסק במחזור: "ביקש הלווה לפרוע את ההלוואה באמצעות הלוואה אחרת ממלווה מוסדי, כהגדרתו בחוק אשראי הוגן…, ימסור התאגיד הבנקאי ללווה את הסכמתו על כך שיירשם שעבוד בדרגה שנייה על הנכס המשועבד לו כבטוחה להלוואה, והכל על פי נוסח מכתב הכוונות שבתוספת השלישית."

סעיף קטן (ד) קובע: "האמור בסעיפים (א) ו-(ב) לא יהיה כרוך בתשלום עמלה בידי הלקוח פעמיים בשנה קלנדרית." ובסעיף קטן (ה) נקבע: "התאגיד הבנקאי ימסור את המידע האמור בסעיפים קטנים (ב) ו-(ג) עד שלושה ימי עסקים ממועד בקשתו של הלקוח." כלומר, את פירוט היתרה ואת האישור על הסרת השעבוד תקבלו בלי עמלה פעמיים בשנה קלנדרית, ואת האישור ואת ההסכמה לשעבוד בדרגה שנייה תקבלו עד שלושה ימי עסקים מהבקשה.

חוק אשראי הוגן מונה בעלי רישיון למתן אשראי בין המלווים המוסדיים, ואנחנו בפמה מחזיקים ברישיון למתן אשראי מורחב. ההסכמה לשעבוד בדרגה שנייה מאפשרת לגוף החדש להירשם על הנכס לפני שהשעבוד הקודם נמחק.

כמה עולה פירעון מוקדם של משכנתא בבנק?

סעיף 3 בצו הבנקאות קובע: "תאגיד בנקאי רשאי להתנות פירעון מוקדם בתשלום עמלות כמפורט להלן: (1) עמלה תפעולית שלא תעלה על 60 שקלים חדשים". בהודעה לעיתונות מ-13 בספטמבר 2021 הציג הפיקוח על הבנקים את עמדתו, ולפיה "במקרה שבו לקוח מבקש לבצע פירעון מוקדם של הלוואה לדיור, גם אם סכום ההלוואה מורכב ממספר מסלולי שערוך, רשאי הבנק לגבות בגין פעולת הפירעון המוקדם עמלה תפעולית אחת בלבד". סעיף 3(2) מוסיף: "נתן הלווה הודעה מוקדמת של פחות מעשרה ימים – עמלה בגובה עשירית האחוז מהסכום הנפרע".

סעיף 3(3) קובע: "אם שיעור הריבית הממוצעת במועד הפירעון המוקדם נמוך משיעור הריבית התקופתית החלה על ההלוואה במועד הפירעון המוקדם – עמלה שלא תעלה על סך כל ההפרש שבין התשלומים העתידיים שהלווה חפץ לפרוע בפירעון מוקדם, כשהם מהוונים לערך הנוכחי ביום הפירעון המוקדם לפי הריבית הממוצעת נכון ליום זה, לבין אותם תשלומים, כשהם מהוונים לערך הנוכחי ביום הפירעון המוקדם לפי הריבית התקופתית החלה על ההלוואה ביום הפירעון המוקדם". כלומר, כשהריבית הממוצעת ביום הפירעון נמוכה מהריבית על ההלוואה, הבנק רשאי לגבות עמלה על הפרשי היוון.

סעיף 4 בצו עוסק "בהלוואה ששיעור הריבית לגביה משתנה במשך תקופת ההלוואה, ושיעור הריבית המשתנה אינו ידוע בעת קבלת ההלוואה". לפי פסקה (2), "אם מועדי שינוי הריבית אינם ידועים מראש, או אם הם ידועים מראש אך נקבעו לאחת לשנה או לתדירות גבוהה יותר, לא תיגבה עמלה כאמור בסעיף 3(3) ובסעיף 3(4)", ולפי פסקה (3), "נעשה הפירעון ביום שינוי הריבית, תיגבה עמלה כאמור בסעיף 3(1) בלבד". כלומר, פירעון ביום שינוי הריבית כרוך בעמלה התפעולית בלבד, ובמסלול שמועדי השינוי בו לא ידועים מראש, או שנקבעו לפעם בשנה או בתדירות גבוהה יותר, לא נגבית עמלה על הפרשי היוון.

סעיף 5 בצו קובע: "בהלוואה צמודת מדד – נוסף על העמלות לפי סעיף 3, רשאי התאגיד הבנקאי, אם נעשה הפירעון המוקדם בין היום הראשון ליום החמישה עשר בחודש, לגבות עמלה בגובה הסכום הנפרע, כפול מחצית השיעור הממוצע של השינוי במדד, בשנים עשר המדדים האחרונים שפורסמו לפני יום הפירעון."

מתן הודעה מוקדמת של עשרה ימים ובחירת מועד הפירעון בחודש הן שתי החלטות שתלויות רק בכם.

מחזור משכנתא חוץ בנקאית חזרה לבנק: מה בודקים?

סעיף 1 בצו הבנקאות מגדיר "הלוואה" כך: "הלוואה שנתן תאגיד בנקאי לשם רכישת דירת מגורים או במישכון דירת מגורים". בהלוואה חוץ בנקאית, תנאי הפירעון המוקדם כתובים בחוזה. חוק אשראי הוגן מחייב לפרט בחוזה אם קיימת זכות לפירעון מוקדם ובאילו תנאים: מתי ואיך נותנים הודעה, אילו עמלות כרוכות בפירעון, ואיך מהוונים את יתרת ההלוואה (או הפניה לנוסחת ההיוון שמפורסמת באתר המלווה). המלווה גם צריך לאפשר גישה סבירה לחוזה ולתנאיו לאורך כל התקופה.

מהצד של הבנק, סעיף 3 בהוראה 451 מגדיר "הלוואה לדיור" כ"הלוואה המקיימת אחד מאלה, ובלבד שלא ניתנה למטרת עסק", ואחד המקרים ברשימה הוא "ההלוואה ניתנה במשכון דירת מגורים". על הלוואה כזו חל סעיף 4ג(א)(1) בהוראה: "החליט תאגיד בנקאי להיענות לבקשת לקוח לקבלת הלוואה, בה ציין הלקוח את פרטי הנכס הספציפי שבעטיו נכללת ההלוואה בגדר 'הלוואה לדיור' כאמור בסעיף 3 (להלן: מבקש ההלוואה), ייתן לו אישור עקרוני למתן הלוואה, זאת בשלב בו לא מושתות על מבקש ההלוואה עלויות כלשהן." הזמן לבדוק את המעבר הוא כשהסיבה שבגללה פניתם למימון חוץ בנקאי כבר לא קיימת. על התכנון הזה כתבנו בכתבה על משכנתא חוץ בנקאית למסורבים.

מחזור משכנתא לפמה מגוף מימון אחר: איך זה עובד?

אצלנו מחזור משכנתא הוא אחד מסוגי העסקאות, לצד רכישה, גישור ומשכנתא לכל מטרה, ובמסגרתו מעבירים אלינו את המשכנתא מגוף מימון אחר. בטופס הבקשה אנחנו שואלים מה גובה השעבוד הנוכחי על הנכס ולטובת איזה גוף או גופים הוא רשום.

בין התנאים שאנחנו מציעים: פריסה של עד 40 שנה לטובת תשלום שוטף מינימלי, וגרייס גמיש על תשלומי קרן וריבית של עד חמש שנים. פריסה ארוכה יותר מורידה את ההחזר החודשי ומגדילה את הסכום הכולל שמשלמים עד הסוף, ולכן משווים לפי הסכום הכולל. פירטנו איך עושים את זה בכתבה כמה עולה משכנתא חוץ בנקאית מעבר לריבית.

שאלות נפוצות על מחזור משכנתא

הבנק יכול לסרב לשעבוד בדרגה שנייה?

סעיף 19א בהוראה 451 קובע: "תאגיד בנקאי לא יסרב סירוב בלתי סביר לבקשת לווה למתן הסכמתו לשעבוד נכס בדרגה שניה לטובת גורם אחר. אישור כאמור יימסר ללווה תוך שבעה ימים, למעט בהליך של פירעון ההלוואה באמצעות הלוואה ממלווה מוסדי, כהגדרתו בחוק אשראי הוגן…, שאז יימסר האישור במסגרת האישור שניתן לפי סעיף 15ב(ג)."

עמלות הפירעון המוקדם בגוף חוץ בנקאי זהות לבנק?

לא בהכרח. סעיף 1 בצו הבנקאות מגדיר "הלוואה" כ"הלוואה שנתן תאגיד בנקאי לשם רכישת דירת מגורים או במישכון דירת מגורים". בגוף חוץ בנקאי התנאים כתובים בחוזה, כפי שמחייב חוק אשראי הוגן. את סעיף הפירעון המוקדם בחוזה כדאי לקרוא כבר לפני החתימה.

כמה זמן לוקח לקבל מהבנק את מכתב הכוונות?

סעיף 15ב(ה) בהוראה 451 קובע: "התאגיד הבנקאי ימסור את המידע האמור בסעיפים קטנים (ב) ו-(ג) עד שלושה ימי עסקים ממועד בקשתו של הלקוח." סעיף קטן (ב) עוסק באישור על הסרת השעבוד, וסעיף קטן (ג) בהסכמה לשעבוד בדרגה שנייה. את שניהם הבנק מוסר "על פי נוסח מכתב הכוונות שבתוספת השלישית".

שוקלים מחזור משכנתא?

אנחנו בפמה משכנתאות מחזיקים ברישיון למתן אשראי מורחב ופועלים בפיקוח הרשות לשוק ההון, ביטוח וחיסכון. השאירו פרטים, ונבדוק יחד את המשכנתא הקיימת ואת האפשרויות להעביר אותה.