כשמשווים שתי הצעות מימון, כמעט כולם מסתכלים על הריבית. זה הגיוני, כי זה המספר שמוצג הכי בגדול. אבל בין שתי הצעות עם ריבית זהה יכול להיות פער אמיתי בכסף שיוצא מהכיס, והוא מסתתר בשורות שמתחת.
הנה פירוט של העלויות שנלוות למשכנתא חוץ בנקאית, מה כל אחת מהן ומתי היא מופיעה, כדי שתוכלו להשוות הצעות על אותו בסיס.
אילו עלויות נלוות יש במשכנתא חוץ בנקאית?
מעבר לריבית ולהצמדה, יש כמה סעיפים שחוזרים כמעט בכל עסקה: עמלת הקמה או עמלת פתיחת תיק, שמאות, עלויות רישום הבטוחה, ביטוחים ככל שנדרשים, ושכר טרחת עורך דין בצד שלכם.
חלק מהסעיפים משולמים פעם אחת בתחילת הדרך, וחלק נפרסים. ההבחנה הזאת חשובה כשמשווים, כי הצעה עם עלות התחלתית גבוהה וריבית נמוכה יכולה להיות זולה או יקרה יותר, תלוי לכמה שנים אתם לוקחים את המימון.
מה זו עמלת הקמה ולמה היא מורגשת דווקא בהתחלה?
עמלת הקמה היא תשלום חד פעמי על פתיחת התיק והעמדת המימון, ובדרך כלל היא מחושבת כאחוז מסכום ההלוואה. היא נגבית בתחילת הדרך, בדיוק בשלב שבו הכסף הפנוי כבר מוקצה לדברים אחרים.
וזה בדיוק העיתוי הבעייתי. ברכישת דירה, ההוצאות מצטברות בזו אחר זו: הון עצמי, עורך דין, שמאות, מס רכישה, הובלה, לעיתים שיפוץ. עמלה שנוספת עליהן דורשת להביא כסף נוסף רק כדי לקבל את המימון.
בפמה יצרנו מסלול ייעודי של משכנתא לרכישת דירה ללא עמלת הקמה בדיוק בגלל הנקודה הזאת, וגם רישום הבטוחות נעשה על ידינו.
למה נדרשת שמאות ומי משלם עליה?
שמאות היא הערכה מקצועית של שווי הנכס, והיא הבסיס שעליו נקבע סכום המימון האפשרי. בלעדיה אין לגוף המממן דרך לדעת מול איזה שווי הוא עומד, ולכן היא כמעט תמיד תנאי לתהליך.
העלות היא בדרך כלל על הלקוח, והיא משתנה לפי סוג הנכס והיקף הבדיקה. שווה לשאול מראש שתי שאלות: כמה זה עולה, וכמה זמן זה לוקח. הזמן משפיע לא פחות מהמחיר, במיוחד כשיש תאריך יעד לעסקה.
מה כוללות עלויות רישום הבטוחה?
הבטוחה היא הרישום שמעגן את זכות הגוף המממן בנכס, בטאבו או ברשם המשכונות לפי סוג הנכס. הרישום כרוך באגרות ובעבודה מול הגורמים הרלוונטיים.
הסעיף הזה קטן יחסית, אבל הוא לא זניח, ובעיקר הוא לוקח זמן. אצלנו רישום הבטוחות נעשה על ידינו ולא מוטל עליכם, ובהשוואה בין הצעות שווה לברר מי מבצע אותו בפועל ומי נושא בעלות.
איך משווים שתי הצעות מימון בלי ליפול על ההפרש הקטן?
הדרך הפשוטה היא להפסיק להשוות מספרים בודדים ולהתחיל להשוות סכומים. בקשו מכל גוף שני מספרים: מהו סך התשלומים עד סוף התקופה, וכמה כסף אתם צריכים להביא ביום הראשון.
שני המספרים האלה מכניסים לתוכם את הריבית, את העמלות ואת הפריסה, והם ניתנים להשוואה ישירה. הפרש של עשירית האחוז בריבית נראה גדול בשיחה, ולעיתים הוא קטן מעמלה חד פעמית שאף אחד לא הזכיר. הרחבנו על ההיגיון של תמחור הריבית בכתבה על ריבית משכנתא חוץ בנקאית.
שאלה נוספת ששווה לשאול היא מה קורה אם תרצו לפרוע מוקדם. תנאי הפירעון המוקדם משפיעים על העלות האמיתית של המימון, במיוחד כשלוקחים אותו כפתרון לתקופה מוגדרת ולא לעשרים שנה.
אילו שאלות שוות לשאול לפני שחותמים?
חמש שאלות מכסות את רוב מה שמפתיע אנשים בדיעבד. מה סך התשלומים לאורך כל התקופה. אילו עלויות משולמות לפני קבלת הכסף. מי מבצע את רישום הבטוחה ומי משלם עליו. מהם תנאי הפירעון המוקדם. ומה קורה אם הנכס לא יעמוד בשמאות המצופה.
גוף מסודר עונה על החמש האלה בכתב. אם התשובות מגיעות בעל פה בלבד, זו סיבה טובה לבקש אותן שוב במסמך.
שאלות נפוצות על עלויות במשכנתא חוץ בנקאית
אפשר לקבל מימון בלי עמלת הקמה?
כן. אצלנו קיים מסלול ייעודי לרכישת דירה ללא עמלת הקמה. במסלולים אחרים ובגופים אחרים העמלה מקובלת, ולכן זו שאלה שכדאי לשאול במפורש בכל הצעה.
כמה עולה שמאות?
העלות משתנה לפי סוג הנכס, מיקומו והיקף הבדיקה הנדרשת, ולכן אין מחיר אחד. כדאי לבקש הצעה מדויקת מראש, יחד עם לוח זמנים לקבלת חוות הדעת.
העלויות הנלוות מגולמות בהחזר החודשי?
לא בהכרח. חלק מהעלויות משולמות בנפרד בתחילת התהליך, ולכן ההחזר החודשי לבדו אינו מתאר את מלוא העלות. זו הסיבה להשוות גם את הסכום הכולל וגם את מה שנדרש ביום הראשון.
מה ההבדל בין העלויות בבנק לבין גוף חוץ בנקאי?
סוגי הסעיפים דומים במהותם, אך הסכומים והתנאים שונים בין גוף לגוף. ההשוואה הנכונה היא תמיד בין ההצעות הקונקרטיות שקיבלתם ולא בין קטגוריות.
רוצים לראות את התמונה המלאה?
פמה משכנתאות פועלת למעלה משלושים שנה, מחזיקה ברישיון למתן אשראי מורחב ומפוקחת על ידי הרשות לשוק ההון, ביטוח וחיסכון. השאירו פרטים ונציג יחזור אליכם עם פירוט ברור של התנאים והעלויות.