לקנות את החלק של האחים בדירה: איך מממנים עסקת נדל״ן בתוך המשפחה?

שלושה אחים יורשים את דירת ההורים. אחד מהם גר בה שנים, רוצה להישאר, וכולם מסכימים שזה הפתרון ההגיוני. עד כאן קל. הקושי מתחיל ברגע שצריך להעביר כסף אמיתי לשני האחים האחרים, ולגלות שהעסקה הזאת נראית למערכת הפיננסית שונה לגמרי ממה שהיא נראית סביב שולחן המטבח.

עסקאות נדל״ן בתוך המשפחה הן חלק טבעי מהחיים, ובכל זאת הן מתנהלות לפי כללים משלהן. הנה מה שכדאי להבין לפני שמתחילים.

למה עסקת נדל״ן בתוך המשפחה נבדקת אחרת?

ברגע שהעסקה יוצאת מהמרחב המשפחתי ופוגשת בנקים, רשויות מס והליכי רישום, המערכת לא רואה משפחה. היא רואה עסקה, ובוחנת אותה בדיוק כמו כל עסקה אחרת: האם המחיר סביר, האם באמת עבר כסף, והאם התנאים משקפים מכירה אמיתית ולא הסדר פנימי שנוסח כדי להיראות כמו מכירה.

זו לא חשדנות כלפי המשפחה שלכם, זו ברירת מחדל של המערכת. אבל היא מייצרת דרישות שמפתיעות הרבה אנשים בפעם הראשונה, ובעיקר גורמת לתהליך שנראה פשוט להימשך הרבה יותר זמן מהצפוי.

מאיפה מגיע הכסף כשקונים חלק בדירה מבני משפחה?

ברוב המקרים אין מספיק הון עצמי נזיל כדי לשלם לאחים את חלקם. הכסף צריך לבוא מהנכס עצמו, כלומר מימון שנלקח כנגד הדירה שאותה בדיוק רוכשים.

מבחינה מעשית זה אומר שהעסקה והמימון מתקיימים באותו רגע: הרוכש מקבל מימון, הכסף עובר לאחים, החלקים מועברים על שמו, והבטוחה נרשמת. תיאום בין השלבים האלה הוא בדרך כלל מה שקובע אם התהליך יזרום או ייתקע.

לפעמים החלוקה לא נעשית בכסף בלבד. אח אחד מקבל את הדירה, אחר מקבל נכס אחר או סכום שנפרס לאורך זמן. גם הסדרים כאלה אפשריים, אבל הם צריכים להיות כתובים ומדויקים, אחרת הם הופכים למחלוקת בעוד חמש שנים.

מה קורה כשעל הדירה רשומה כבר משכנתא?

זה מצב נפוץ יותר ממה שנדמה, במיוחד כשמדובר בדירה של הורים שנרכשה עם מימון בנקאי שטרם נפרע במלואו.

המשמעות היא שצריך לתכנן שני דברים במקביל: סילוק או הסדרה של החוב הקיים, ורישום הבטוחה החדשה. סדר הפעולות כאן חשוב, כי בנקים לא משחררים בטוחה לפני שהחוב מסולק, וגוף מימון לא מעביר כסף לפני שברור איך הבטוחה שלו נרשמת. גוף שמכיר את המהלך הזה יודע לבנות אותו כך שהשלבים לא ייתקעו זה על זה. אנחנו מרחיבים על העיקרון הזה בעמוד משכנתא כנגד נכס קיים.

למה השווי בעסקה בתוך המשפחה הוא נקודה רגישה?

כשמוכרים לזר, המחיר נקבע במשא ומתן והוא בדרך כלל מחיר שוק. כשמוכרים לאח, אין באמת משא ומתן, והמשפחה נוטה לקבוע מחיר שנראה לה הוגן.

הבעיה היא שמחיר שנקבע בתוך המשפחה עלול להיבחן מול שווי השוק בשתי חזיתות שונות: מול הגוף המממן, שמסתמך על שמאות, ומול רשויות המס. פער גדול מדי לכיוון אחד או שני עלול לייצר חבות מס בלתי צפויה או לצמצם את סכום המימון האפשרי.

לכן הסדר הנכון הוא לברר קודם את השווי ורק אחר כך לקבוע את המחיר בין האחים, ולא להפך. השלכות המס בעסקאות בין קרובים מורכבות ומשתנות לפי סוג הקרבה ונסיבות העסקה, וזה בדיוק המקום להיוועץ בעורך דין ובאיש מס לפני שחותמים על משהו.

מתי מימון חוץ בנקאי מתאים לעסקה בתוך המשפחה?

עסקאות משפחתיות לא תמיד נכנסות לתבניות הסטנדרטיות של הבנק. חלוקה פנימית שאינה שווה בין הצדדים, נכס שרשום בחלקים לא ברורים, תשלום שנפרס, או הצורך להשלים את העסקה במועד מוגדר בגלל צו ירושה או הסכם בין הצדדים.

במקרים כאלה מימון חוץ בנקאי נותן שני דברים שקשה לקבל אחרת: גמישות בבניית המבנה, ולוח זמנים שאפשר לעמוד בו. בעסקאות נדל״ן בתוך המשפחה אנחנו נותנים אישור עקרוני תוך 24 שעות, וגם מטפלים ברישום הבטוחות בעצמנו.

יש גם מקרים שבהם השילוב הנכון הוא בין השניים: הבנק נותן חלק מהמימון, וגוף חוץ בנקאי משלים את מה שהבנק לא יכול לאשר או לא בקצב הנדרש.

מה כדאי לסדר לפני שפונים למימון?

ארבעה דברים מקצרים את התהליך יותר מכל דבר אחר. נסח טאבו עדכני שמראה מי רשום ובאילו חלקים. הסכמה כתובה בין הצדדים על המחיר ועל אופן התשלום. בירור מוקדם של החוב הקיים על הנכס, אם יש. והבנה של לוח הזמנים שאתם מחויבים לו, למשל מועד מכירה או מועד שנקבע בהסכם בין היורשים.

ככל שהדברים האלה סגורים מראש, הבדיקה הופכת לטכנית. כשהם פתוחים, כל שלב במימון ממתין להחלטה משפחתית שעוד לא התקבלה.

שאלות נפוצות על עסקאות נדל״ן בתוך המשפחה

אפשר לקבל מימון לרכישת חלק בדירה ולא לדירה שלמה?

כן. מימון כנגד חלק בנכס אפשרי, ובפועל זה בדיוק המצב ברוב העסקאות בתוך המשפחה. הבדיקה מתייחסת לשווי הכולל של הנכס ולחלק שנרכש בו.

כמה זמן לוקחת עסקה כזאת?

הצד המימוני יכול להתקדם מהר, ואישור עקרוני ניתן אצלנו תוך 24 שעות. מה שקובע את הלוח זמנים בפועל הוא בדרך כלל הצד המשפטי והרישומי: צו ירושה, הסכם בין הצדדים ורישום בטאבו.

צריך הסכמה של כל בני המשפחה?

לרכישת חלקו של אדם נדרשת הסכמתו והסכמת מי שרשום כבעל זכויות בנכס. כשיש מספר יורשים או שותפים, כדאי לסגור את ההסכמות בכתב לפני שמתחילים בתהליך המימון.

מה קורה אם אחד הצדדים מתחרט באמצע?

זו בדיוק הסיבה שהסכם כתוב ומפורט חשוב כאן יותר מאשר בעסקה רגילה. הוא מגדיר מה קורה בכל תרחיש, וחוסך מחלוקת שנשארת אחר כך גם בתוך המשפחה.

רוצים לבדוק את העסקה שלכם?

פמה משכנתאות היא חברת מימון עם למעלה משלושים שנות ניסיון, בעלת רישיון למתן אשראי מורחב ובפיקוח הרשות לשוק ההון, ביטוח וחיסכון. השאירו פרטים ונחזור אליכם כדי לבחון את המבנה הנכון לעסקה שלכם.