אישור עקרוני למשכנתא: מה הוא מחייב, ומה עוד נבדק אחריו?

אישור עקרוני למשכנתא הוא מסמך בכתב שבו הגוף המממן מפרט את הסכום ואת התנאים שהוא מוכן להציע, לפי הנתונים שמסרתם ולפי הנכס שעבורו מבקשים את המימון. בבנקים, הכללים לאישור עקרוני כתובים בהוראה 451 של המפקח על הבנקים, "נהלים למתן הלוואות לדיור". סעיף 4ג(א)(1) בהוראה קובע שהבנק נותן את האישור "בשלב בו לא מושתות על מבקש ההלוואה עלויות כלשהן", ולפי סעיף 4ג(א)(4), התקופה לשמירת התנאים "לא תפחת מ-24 ימים מיום מתן האישור העקרוני".

אצלנו בפמה עונים על כמה שאלות בטופס הבקשה, והאישור העקרוני ניתן תוך 24 שעות. לפי אתר כל זכות, אפשר להשתמש באישור כדי להעריך מראש את הסכום שיעמוד לרשותכם ואת שווי הנכס שתוכלו לרכוש, וגם כדי לנהל משא ומתן מול בנקים אחרים.

מה כולל אישור עקרוני למשכנתא בבנק?

סעיף 4ג(א)(1) בהוראה 451 קובע: "החליט תאגיד בנקאי להיענות לבקשת לקוח לקבלת הלוואה, בה ציין הלקוח את פרטי הנכס הספציפי… ייתן לו אישור עקרוני למתן הלוואה". לפי סעיף 4ג(ב), האישור "יימסר בכתב ובהתאם למבנה ולתוכן המוצג בתוספת 6". הנתונים שהסעיף מפרט כוללים, בין היתר, את "שם ההלוואה", "תקופת ההלוואה", "אופן התשלום", "שיעור הריבית השנתית", "סכום ההחזר החודשי הראשון" ו"סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי על פי התחזית".

שני נתונים באישור מסכמים את העסקה כולה, ושניהם מופיעים בסעיפים 4ג(ב)(6) ו-4ג(ב)(7) בהוראה: "הריבית הכוללת החזויה", שההוראה מכנה גם "העלות הממשית של האשראי", ו"סך כל הסכום הצפוי החזוי שישולם עד לסוף תקופת ההלוואה". דף ההסבר שבתוספת 6 להוראה אומר עליהם: "נתונים אלה מביאים בחשבון את העמלות ואת התשלומים החודשיים הצפויים לאורך תקופת ההלוואה על בסיס התחזיות לשינויים במדד המחירים לצרכן ובשיעורי הריבית במשק, שמעודכנות למועד שבו ניתן אישור עקרוני זה." כשמשווים בין הצעות, המספרים האלה אומרים יותר משיעור ריבית בודד.

אותו דף הסבר מתאר ארבעה סלים באישור, "שלושה סלים אחידים שהוגדרו על ידי בנק ישראל וסל אחד שהותאם במיוחד עבורכם על ידי הבנק", ומסביר: "מטרת הצגת הסלים האחידים היא לשפר את יכולתכם לערוך השוואת עלויות בין הצעות המחיר השונות של הבנק וכן מול הצעות מחיר אפשריות מבנקים אחרים." בסלים האחידים, לפי סעיף 4ג(ב)(2), "תועמד ללקוח האפשרות לבחור תקופה אחת מבין התקופות הבאות: 10 שנים; 15 שנים; 20 שנים; 25 שנים; 30 שנים", ולפי סעיף 4ג(ב)(3), "אופן התשלום יהיה לפי לוח שפיצר".

סעיף 4ג(ג) מפרט מה יוצג בחלק "מידע נוסף" באישור: "מידע נוסף ככל שישנו על שיעור ההצמדה, בסיס ההצמדה ומועדו; העקרונות לשינוי הריבית בהלוואה; הודעה שהעוגן (באחוזים) יכול להשתנות ביום מתן ההלוואה; תנאי הפירעון המוקדם; הסיכונים אותם דורש התאגיד הבנקאי שיהיו מכוסים בביטוח, ככל שהוא דורש." באותו חלק מקבל מבקש ההלוואה גם את "רשימת השמאים עימם עובד התאגיד הבנקאי… והפועלים באזור הגאוגרפי בו מצוי הנכס" ואת "רשימת המסמכים אשר הוא נדרש להמציא לצורך קבלת ההלוואה".

כמה זמן אישור עקרוני למשכנתא בתוקף?

סעיף 4ג(א)(4) בהוראה קובע: "התאגיד הבנקאי יקבע תקופה סבירה להמצאת המסמכים הדרושים לאימות הנתונים, בה יוכל מבקש ההלוואה לקבל את ההלוואה באותם התנאים, ויודיע לו עליה. תקופה כאמור לא תפחת מ-24 ימים מיום מתן האישור העקרוני, ותצוין בו באופן בולט." החריג מופיע בסעיף 4ג(ז): "במקרה בו האישור העקרוני הינו עבור הלוואה שאין צורך לבצע עבורה שעבוד חדש, לא תפחת התקופה האמורה לשמירת התנאים… מ-12 ימים מיום מתן האישור העקרוני."

סעיף 4ג(ו) עוסק במסמכים שמגיעים באיחור: "במקרה שמבקש ההלוואה המציא את הנדרש ממנו באיחור, יפנה התאגיד הבנקאי את תשומת ליבו לכך שחלף המועד לשמירת התנאים וימסור לו אישור עקרוני מעודכן."

גם לבקשה עצמה יש לוח זמנים, והוא קבוע בסעיף 4ג(א)(5): "הגיש לקוח בקשה לקבלת הלוואה כאמור… יודיע לו התאגיד הבנקאי בכתב, האם נענה לבקשה או לא נענה לבקשה, תוך 5 ימי עסקים מיום הגשתה. החליט התאגיד הבנקאי להיענות לבקשה, ייתן ללקוח את האישור העקרוני בתוך תקופה זו. במקרים חריגים, של הלוואות שמאפייניהן יוגדרו מראש במדיניות האשראי של התאגיד הבנקאי, תינתן החלטת התאגיד הבנקאי כאמור לעיל, לרבות האישור העקרוני, ככל שהוחלט להיענות לבקשה, בתוך 7 ימי עסקים, ותינתן הודעה ללקוח על החריגה במשך הזמן לטיפול בבקשתו והסיבה לכך." כלומר, אם הבנק נענה לבקשה, האישור עצמו צריך להגיע באותם 5 ימי עסקים, ואם יש חריגה, הבנק צריך להודיע לכם עליה ועל הסיבה לה.

לפי סעיפים 4ג(א)(4) ו-4ג(ז), התקופה לשמירת התנאים נספרת "מיום מתן האישור העקרוני", ולכן עדיף לבקש את האישור כשהמסמכים, כמו תלושי שכר, דפי חשבון וחוזה המכר, כבר בהישג יד.

אישור עקרוני להלוואת גישור או להלוואה לכל מטרה: מה שונה?

סעיף 4ג(א)(3) בהוראה מונה הלוואות שבהן "לא נדרש להציג סלים אחידים". שתיים מהן נוגעות לנו ישירות: "הלוואות גישור שתקופת הפירעון שלהן היא עד שלוש שנים" ו"הלוואות 'לכל מטרה' במשכון דירת מגורים, שאינן מיועדות לרכישת זכויות במקרקעין, בסכום של עד 120,000 ₪ או שמשך תקופת ההלוואה קצר מ-10 שנים".

גישור ומשכנתא לכל מטרה הם שניים מסוגי העסקאות שאנחנו מממנים בפמה, לצד רכישה ומחזור. כשאין סלים אחידים להשוואה, כדאי לבקש מכל גוף את העלות הכוללת ואת הסכום שישולם עד סוף התקופה.

אישור עקרוני למשכנתא חוץ בנקאית: אילו כללים חלים?

סעיף 1 בהוראה 451 קובע: "בהוראה זו מפורטים נהלים שיחולו על הלוואות לדיור הניתנות על ידי תאגידים בנקאיים מכל המקורות העומדים לרשותם." גוף חוץ בנקאי אינו תאגיד בנקאי, ולכן ההוראה לא חלה עליו. אנחנו בפמה מחזיקים ברישיון למתן אשראי מורחב ופועלים בפיקוח הרשות לשוק ההון, ביטוח וחיסכון. בכל גוף חוץ בנקאי שווה לשאול בכתב לכמה זמן נשמרים התנאים שבאישור העקרוני.

מה שכן חל גם עלינו הוא חוק אשראי הוגן. סעיף 3 בחוק מחייב למסור ללווה עותק מהחוזה ולתת לו הזדמנות סבירה לעיין בו לפני החתימה. החוזה צריך לפרט, בין היתר, את סכום ההלוואה, את הסכום שמתקבל בפועל, את שיעור הריבית, את שיעור העלות הממשית של האשראי, את תנאי הפירעון המוקדם ואת זהות הגורם שמפקח על המלווה.

על מה מבוסס אישור עקרוני למשכנתא בפמה?

בטופס הבקשה שלנו בוחרים קודם את סוג העסקה: רכישה, מחזור משכנתא, גישור או משכנתא לכל מטרה. ברכישה שואלים אם הנכס חדש מקבלן או יד שנייה. אחר כך מגיעות שאלות על הנכס: האם הלווים הם הבעלים שלו (לא חייבים להיות בעלים יחידים), האם הוא משועבד, מה גובה השעבוד ולטובת איזה גוף, מה השווי שלו להערכתכם, מה הכתובת ומה גובה המשכנתא המבוקשת.

לכל לווה, ואפשר לרשום עד חמישה, ממלאים תאריך לידה, מצב משפחתי, מספר ילדים והכנסה חודשית נטו, וגם את היתרה ואת ההחזר החודשי של ההלוואות שיישארו אחרי העמדת המשכנתא. בסוף הטופס נותנים הרשאה לבדיקות כלכליות. מילוי הטופס הוא בקשה מקדמית ולא הסכם הלוואה.

השווי שאתם מזינים הוא הערכה שלכם. הסכום הסופי נקבע אחרי שמאות, ופירטנו את התהליך בכתבה כמה כסף אפשר לקבל כנגד הדירה.

מה קורה אחרי אישור עקרוני למשכנתא?

אחרי האישור העקרוני מגיעים השמאות והחוזה. אצלנו חותמים על ההסכם עד 3 ימים מקבלת השמאות, והביצוע נעשה בתוך שבוע מהחתימה, בכפוף לרישום. את רישום הבטוחות אנחנו מבצעים בעצמנו.

בפועל, משך הזמן עד שהכסף עובר תלוי בעיקר בשמאות וברישום, ופחות באישור עצמו.

שאלות נפוצות על אישור עקרוני למשכנתא

האם אישור עקרוני למשכנתא עולה כסף?

בבנק לא. לפי סעיף 4ג(א)(1) בהוראה 451, האישור העקרוני ניתן "בשלב בו לא מושתות על מבקש ההלוואה עלויות כלשהן". אצלנו בדיקת הזכאות הראשונית היא ללא עלות וללא התחייבות מצדכם.

אישור עקרוני מחייב לקחת את המשכנתא?

לא. בבנק, סעיף 4ג(א)(4) בהוראה 451 קובע: "התאגיד הבנקאי יקבע תקופה סבירה להמצאת המסמכים הדרושים לאימות הנתונים, בה יוכל מבקש ההלוואה לקבל את ההלוואה באותם התנאים, ויודיע לו עליה." כלומר, זו תקופה שבה אתם יכולים לקבל את ההלוואה בתנאים שבאישור. גם אצלנו הבקשה היא בקשה מקדמית ולא הסכם הלוואה.

כמה זמן לוקח לקבל אישור עקרוני?

לפי סעיף 4ג(א)(5) בהוראה 451, בנק צריך להודיע בכתב "האם נענה לבקשה או לא נענה לבקשה, תוך 5 ימי עסקים מיום הגשתה", ואם החליט להיענות, "ייתן ללקוח את האישור העקרוני בתוך תקופה זו". "במקרים חריגים, של הלוואות שמאפייניהן יוגדרו מראש במדיניות האשראי של התאגיד הבנקאי", ההחלטה והאישור יינתנו "בתוך 7 ימי עסקים". אצלנו האישור העקרוני ניתן תוך 24 שעות, ונציג חוזר אליכם עד 5 שעות מרגע הפנייה.

אפשר לבקש אישור עקרוני באינטרנט?

בבנקים, סעיף 4ג(ה) בהוראה 451 קובע: "התאגיד הבנקאי יאפשר למבקש ההלוואה להגיש בקשה לאישור עקרוני גם באופן מקוון ובטלפון, וכן יאפשר למבקש ההלוואה לקבל את האישור העקרוני… בדרכים המקובלות, לרבות באופן מקוון, בהתאם לבחירת מבקש ההלוואה, בפורמט המאפשר שמירה והדפסה." אצלנו מגישים את הבקשה בטופס המקוון למשכנתא חוץ בנקאית.

רוצים לקבל אישור עקרוני למשכנתא?

בפמה משכנתאות יש לנו למעלה משלושים שנות ניסיון במתן הלוואות, ואנחנו מחזיקים ברישיון למתן אשראי מורחב ופועלים בפיקוח הרשות לשוק ההון, ביטוח וחיסכון. השאירו פרטים, ונציג יחזור אליכם כדי להתחיל בבדיקה.